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CIVUT Madrid 2026 — qué es, quién lo necesita y cómo solicitarlo
Guía completa para dar de alta un alojamiento turístico en Madrid: desde el Certificado de Idoneidad (CIVUT) hasta la Declaración Responsable y el Número de Registro Único. Todo lo que necesitas saber antes de publicar tu primera reserva.
1. Qué es el CIVUT y para qué sirve
El CIVUT (Certificado de Idoneidad para Vivienda de Uso Turístico) es el documento técnico obligatorio que acredita que una vivienda cumple los requisitos mínimos de habitabilidad, seguridad y equipamiento exigidos por la Comunidad de Madrid para destinarse al alquiler turístico.
Fue introducido por el Decreto 29/2019, que modificó el Decreto 79/2014 regulador del alojamiento turístico en la región. Antes de su existencia, bastaba con la cédula de habitabilidad o la licencia de primera ocupación. Desde 2019, el CIVUT las sustituye y es imprescindible para obtener el alta como Vivienda de Uso Turístico (VUT).
En resumen
Sin CIVUT no hay Declaración Responsable. Sin Declaración Responsable no hay número de registro. Sin número de registro no puedes anunciar legalmente tu vivienda en Airbnb, Booking ni ningún otro canal turístico.
2. ¿Quién necesita el CIVUT en Madrid?
Necesita el CIVUT cualquier propietario o gestor que quiera alquilar una vivienda completa con fines turísticos en la Comunidad de Madrid, ya sea de forma habitual o puntual a través de plataformas digitales o por cuenta propia.
La normativa define como Vivienda de Uso Turístico (VUT) aquella que:
- Es un piso, apartamento o casa amueblado y equipado en condiciones de uso inmediato.
- Se comercializa o promociona en canales de oferta turística (Airbnb, Booking, webs propias, etc.).
- Se cede en su totalidad a cambio de un precio.
- No se usa como residencia permanente por los huéspedes.
Importante
El alquiler por habitaciones y el alquiler de temporada no son considerados VUT según la normativa de la Comunidad de Madrid y no requieren CIVUT ni Declaración Responsable ante Turismo. Sin embargo, sí están sujetos a otras obligaciones (NRA, registro de viajeros, etc.).
3. Requisitos que debe cumplir tu vivienda
El técnico que emita el CIVUT comprobará in situ que la vivienda dispone de todos y cada uno de los siguientes elementos:
- Calefacción en condiciones de funcionamiento y suministro de agua fría y caliente.
- Fuentes de energía suficientes para el uso previsto.
- Al menos una ventilación directa al exterior o a patio no cubierto.
- Extintor manual en el interior de la vivienda, colocado a no más de 15 metros de la puerta de salida.
- Señalización básica de emergencia indicando la puerta de salida.
- Plano de evacuación del edificio y de la vivienda en lugar visible.
- La vivienda debe estar amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato para el número de plazas declaradas.
- Conexión a WiFi disponible para los huéspedes.
Capacidad máxima según superficie
| Superficie útil | Plazas máximas | Piezas habitables mínimas |
|---|---|---|
| Menos de 25 m² | 2 personas | 1 |
| Entre 25 y 40 m² | 4 personas | 2 |
| Por cada 10 m² adicionales sobre 40 m² | +2 personas | +1 pieza independiente |
4. Cómo obtener el CIVUT: paso a paso
-
1Verifica la compatibilidad urbanística
Antes de contratar a ningún técnico, comprueba si tu vivienda se encuentra en una zona donde el uso turístico esté permitido. En municipios como Madrid capital, el Plan General de Ordenación Urbana (PGOUM) y el Plan Especial de Hospedaje (PEH) pueden impedir la actividad aunque obtengas el CIVUT.
-
2Obtén el acuerdo de la comunidad de propietarios
Desde la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal en 2025, para iniciar una nueva actividad de alquiler turístico en un edificio residencial es necesario contar con la autorización expresa de la comunidad de vecinos. Sin este acuerdo, el trámite no puede seguir adelante.
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3Contrata a un arquitecto o arquitecto técnico
Solo un técnico con título habilitante puede emitir el CIVUT. El profesional realizará una visita in situ para comprobar que la vivienda cumple todos los parámetros del Decreto 29/2019. Solicita varios presupuestos: los honorarios varían y no están regulados.
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4Visita del técnico y emisión del certificado
El técnico inspeccionará la vivienda y, si cumple los requisitos, emitirá el CIVUT. Si detecta deficiencias (falta de extintor, ausencia de señalización, etc.), deberás subsanarlas antes de que emita el documento.
-
5Guarda el CIVUT: lo necesitarás en varios trámites
El CIVUT debe adjuntarse a la Declaración Responsable ante la Comunidad de Madrid y debe estar disponible para los huéspedes durante la actividad. No tiene caducidad definida, pero cualquier modificación relevante en la vivienda puede requerir su actualización.
5. Cuánto cuesta el CIVUT en Madrid (2026)
El coste del CIVUT no está regulado y depende principalmente de dos factores: la superficie del inmueble y los honorarios del técnico que contrates. Como referencia orientativa:
| Superficie aproximada | Coste orientativo |
|---|---|
| Hasta 50 m² | 200 € – 350 € |
| 50 – 100 m² | 300 € – 450 € |
| Más de 100 m² | Desde 450 € |
Consejo
Compara siempre varios presupuestos y verifica que el técnico esté colegiado. El precio más bajo no siempre es la mejor opción: un CIVUT mal redactado puede retrasar semanas el resto del proceso.
6. La Declaración Responsable: el paso siguiente al CIVUT
Una vez que tienes el CIVUT en mano, el siguiente paso obligatorio es presentar la Declaración Responsable de Inicio de Actividad ante la Dirección General de Turismo de la Comunidad de Madrid.
Con este trámite comunicas a la administración autonómica que vas a iniciar la actividad y declaras que la vivienda cumple la normativa. La presentación habilita el inicio inmediato de la actividad desde el día de su presentación.
Documentos necesarios para la Declaración Responsable
- CIVUT emitido por técnico competente.
- Seguro de responsabilidad civil en vigor.
- Documento que acredite la disponibilidad del inmueble (escritura, contrato de arrendamiento, etc.).
- Acuerdo expreso de la comunidad de propietarios.
- Certificado de que la comunidad no ha prohibido el uso turístico.
- DNI del titular o administrador (la administración puede consultarlo de oficio si no te opones).
¿Cómo se presenta?
La presentación se realiza de forma electrónica a través de la Sede Electrónica de la Comunidad de Madrid, con certificado digital, Cl@ve PIN o DNI electrónico. También es posible la presentación presencial con cita previa en las oficinas de Turismo de la Comunidad.
Atención
Alquilar sin haber presentado la Declaración Responsable es una infracción grave que puede sancionarse con multas de 30.001 € a 300.000 €, además de la clausura y la anulación del registro.
7. El Número de Registro Único de Alquiler (NRA)
Desde julio de 2025, España exige también el Número de Registro Único de Alquiler (NRA) para poder publicitar legalmente un alojamiento turístico en plataformas como Airbnb o Booking. Es una obligación estatal (no autonómica) derivada de la adaptación al Reglamento europeo sobre alquileres de corta duración.
Cómo solicitar el NRA
-
1Accede a la Sede Electrónica del Colegio de Registradores
Regístrate como usuario, acepta las condiciones y confirma tu correo electrónico.
-
2Completa el formulario de solicitud
Necesitarás el Código Registral Único (CRU) y la referencia catastral de la vivienda, además de indicar si se alquila la vivienda completa o parcialmente, la categoría (turístico o temporada) y el número máximo de inquilinos.
-
3Firma electrónicamente y envía la solicitud
Recibirás de forma inmediata un NRA provisional que te permite publicar en plataformas mientras se verifica la información. La resolución definitiva suele llegar en 5 a 15 días hábiles.
8. Restricciones municipales: Plan Especial de Hospedaje (PEH)
Si tu vivienda está en el municipio de Madrid capital, debes saber que existe una capa adicional de regulación: el Plan Especial de Hospedaje (PEH), que prevalece sobre la normativa autonómica en ciertas zonas.
Las zonas más afectadas son los distritos de Madrid Centro, Chamberí, parte de Salamanca, Retiro, Chamartín y Carabanchel (la denominada «Almendra Central»). En estas áreas, además del CIVUT y la Declaración Responsable, puede exigirse:
- Acceso independiente a la vivienda turística (entrada separada de la del edificio residencial).
- Licencia urbanística municipal específica.
- Cumplimiento de condiciones más estrictas que las autonómicas.
Verificación previa imprescindible
Antes de iniciar cualquier trámite, consulta con un técnico la viabilidad urbanística de tu vivienda. Obtener el CIVUT no garantiza que puedas operar si la zona está restringida por el PEH o el PGOUM.
9. Checklist completo para darte de alta en 2026
- Verificar compatibilidad urbanística en tu municipio (PGOUM y PEH si es Madrid capital).
- Obtener el acuerdo expreso de la comunidad de propietarios.
- Contratar arquitecto o arquitecto técnico colegiado para el CIVUT.
- Preparar la vivienda: extintor, señalización de emergencia, plano de evacuación, WiFi.
- Recibir visita del técnico y obtener el CIVUT.
- Contratar seguro de responsabilidad civil.
- Presentar la Declaración Responsable ante la Comunidad de Madrid (con certificado digital).
- Solicitar el NRA (Número de Registro Único de Alquiler) en el Colegio de Registradores.
- Darse de alta en SES.HOSPEDAJES para el registro de viajeros y comunicación a la Policía.
- Colgar el número de inscripción en todos los anuncios y canales de comercialización.
- Preparar el documento informativo de normas de convivencia para los huéspedes.
- Informar a los huéspedes sobre la accesibilidad del alojamiento antes de la contratación.
10. Preguntas frecuentes sobre el CIVUT en Madrid
El CIVUT no tiene una caducidad establecida por la normativa. Sin embargo, si realizas reformas significativas en la vivienda o cambian los requisitos legales, puede ser necesario actualizarlo. Guárdalo siempre en un lugar accesible porque la administración puede solicitarlo en cualquier inspección.
La Comunidad de Madrid exige adjuntar el seguro de responsabilidad civil junto con la Declaración Responsable. Aunque existe cierta ambigüedad legal sobre su obligatoriedad estricta (el TSJ de Madrid emitió una resolución al respecto), lo más prudente y recomendable es tenerlo contratado antes de iniciar la actividad.
No. En la Comunidad de Madrid solo está permitido el alquiler turístico de la vivienda completa. El alquiler por habitaciones no se considera actividad de Vivienda de Uso Turístico según la normativa autonómica y, por tanto, no puede acogerse a este régimen.
No. La presentación de la Declaración Responsable ante la Comunidad de Madrid es gratuita. Los únicos costes asociados al proceso son los del CIVUT (honorarios del técnico) y el seguro de responsabilidad civil.
Desde el mismo día de presentación. La Declaración Responsable habilita el inicio inmediato de la actividad. No es necesario esperar una resolución favorable de la administración para comenzar a operar.
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